美国商业房地产投资的划分类别

在美国，商业房地产投资通常为三大层次类别：上游资产、中游资产和下游资产。要想切实有效的投资房地产，必要了解房地产资产的上中下游资产。

“上游资产”顾名思义即 ready to go 的资产，就是已经完成而且有人入住的资产类别。也称“核心资产Core Assets”。小而言之，例如普通投资房；大到商业地产，稳定出租的酒店、办公楼、多户型公寓楼、老年公寓、学生公寓、购物商城等。在美国，这个资产还会分级别，比如 Class A，Class B。这类资产已经建成，出租率稳定、投资程序（包括过户和管理）简单、风险低。相比中下游资产的现金流回报率较低，且收购价格可能会比较昂贵。投资的要点是能够找到好的项目，私下与卖家谈判，做好资产评估，和后续的资产管理。好比去餐馆吃现成的，比自己在家里做饭炒菜贵。持有这类资产的周期通常比较长，需要5-7年才能实现较高的后记回报率，特别是预期的升值回报（Equity这部分）。

“中游资产”一般是新建开发，从土地收购开始做起，所以叫做“中游”。地块已经规划好，例如是商业、住宅、厂房，酒店，等等。程序比直接收购“上游资产”要复杂得多，开发商需要具备一定的实力和信誉，操作过程更为专业性。新建开发需要大量的工作，包括尽职调查、政府许可审批、贷款、施工，要有专业建筑师和工程师介入，而且必须是本地施工团队，从底层开发建设开始。投资“中游资产”，需要深厚的专业知识和操作能力，相比直接收购稳定的“上游资产”回报更高、风险可控、周期更短，一般24 - 60个月。

“下游资产”，是更底层的“生地”开发（Land Development）。从一片未规划的土地开始，这个过程叫做Site Planning继而Entitlement，简单说，就是把“生地”规划成为分区的可以盖房子的“熟地”。这类投资项目，一般规模比较大，土地至少十几英亩，专业程度要求更强，特别是地方政府关系和支持，周期1 - 3年，利润可观。下游资产退出机制基本有两种，1. 出售规划后的土地单元给大型地产建筑商，他门申请建设许可，完成建设；2. 继续持有，进入中游建设、甚至上游资产持有。

总结

三大资产层次各有特点。上游资产风险低，门槛低，对应的收益也较低；中游资产相对风险稍高，需要专业人员团队和良好的政府关系，投资收益高、投资周期短；下游资产，土地规划，通常规模比较大，需要更强的专业知识和当地政府关系，利润丰富。投资人应结合自身情况再决定投资类型。每个人的风险承受能力不一样，对时间、回报率的长短高低也不一样。